Прошло более половины года с момента завершения всех работ на Береговой. Почти все это время квартиры сдавались в аренду, и хотелось бы поделиться некоторыми выводами.
1) Арендный бизнес не может быть пассивным. Может быть, где-то в Москве уже и есть сервис по удаленному управлению недвижимостью — недавно об одном таком сервисе читал в Эксперт-Юг — но в Краснодаре другая экономика. Я сдаю обе квартиры по 11 000р/мес плюс коммуналка (около 1300-1800р/мес). При этом площадь квартир около 28-29кв.м — это именно такой формат жилья, над которым смеялся наш веселый вице-премьер Шувалов. При таких расценках я не вижу, где тут плата управляющему за его работу. За 1-2 тыс/мес мне лично заниматься ими вообще не интересно.
2) Причина, по которой не интересно — уровень менингита. Когда квартира сдается одним жильцам и сразу на год — это хорошо. Именно так у Вовы и произошло: один раз я ребят заселил — и только вчера они съехали (кто помнит, заселяли туда еще в декабре 2015г). У Миши арендаторы меняются каждые 1,5 месяца (иногда и чаще). Там пожили и мои друзья из Ижевска (хотели на 2 мес, съехали через 17 дней). Потом жил разведенный пенсионер — 1,5 мес. После него двое менеджеров магазина «МногоМебели», приехавшие из Астрахани (около 2,5 мес). Сейчас семья из Адыгеи.
Теперь представьте: после каждой смены жильцов в квартире нужна генеральная уборка — как ни крути, но после людей остается беспорядок. От некоторых больше, от некоторых меньше — но все надо обезжирить (это область у плиты), подкрасить (кухонный стол), почистить (унитаз, раковина, ванна, мойка на кухне), убрать вещи арендаторов (остатки еды, белья и проч), протереть везде пыль (копится в углах и за мебелью естественным образом), помыть пол. В общем, день убит точно (иногда больше, например, последний раз пришлось эмалировать ванну).
3) Почему приходится эмалировать ванну, подкрашивать столы — потому что я активно использовал б/у-мебель. Оба владельца — мои хорошие друзья. Для снижения их расходов было предложено использовать те запасы мебели-техники, которые у них уже есть. Так в квартиру приехали 2 ванны, 1 раковина и 1 подиум под нее, шкаф, диван, кресло, 4 стула и много чего по мелочи. Вся кухонная техника (холодильник, плита, стиральная машина) — тоже были в употреблении до их установки. Как вы понимаете, именно использование б/у вещей сильно усложняет мне сейчас жизнь: я подкрасил стол — краска стала облупляться, надо подкрашивать снова. Я отчистил Мишину старую ванну — но она все равно хреново выглядит, поэтому пришлось ее вышкруить и эмалировать
4) Долги. Никуда от этого не деться, некоторые арендаторы съезжают с долгами. Кто-то косячит случайно, кто-то имеет умысел. Тут нередко ходят разговоры, что арендодатели не желают сдавать жилье кавказцам — Но есть ли в этом резон? Во всех квартирах, которыми я управляю, было 3 арендаторов «кавказцев» и 7 арендаторов «славян». 1 раз кинул на деньги кавказец (адыгеец-мент) и 2 раза были проблемы со «славянами» (одни не оплатили коммуналку, второй из-за задержек зарплаты ушел в долги). Итог: процентное соотношение в обоих случаях примерно 30% — пока это говорит о том, что национальность не играет решающего значения в образовании долгов. Но за этим показателем я продолжу следить. Сейчас ограничений по этническому признаку у меня нет.
Как быть с долгами? Правила у меня такие же, как раньше были в такси: не ждать, когда долг будет большой — расторгать договор и до свидания. Во-вторых, проверять арендатора еще до сдачи — кто, что, где работает, как планирует платить? В-третьих, письменный договор и расписки по приемам всех денег — деньги любят счет. В-четвертых, аренда принимается авансом, коммуналка — за фактически прожитый месяц. Это привело к тому, что больше 3000р «кидков» не было.
Вывод:
1) Аренда — не пассивный доход. За квартирой надо следить, убираться после арендаторов, вовремя принимать деньги и своевременно решать проблемы.
2) Аренда — это хороший доп.доход. Пока он не тянет на основной доход (ни у меня, ни у Миши с Вовой), но получать его приятно.
3) Аренда не окупает ипотеку, если не гасить платежи раньше срока. Я и Вова активно используем частично-досрочное гашение. Благодаря этому, Вова получает 11000р/мес аренды, а ипотеку платит 7500р. У Миши не так: он решил покупать без первоначального взноса, да еще «зашил» в ипотеку ремонт — в результате его ежемесячный платеж около 17000р/мес при уровне аренды 11000р.
4) Аренда масштабируется. Сейчас у меня 5 квартир в управлении (часть свои, часть у других клиентов). В определенные моменты доходило до 8. И знаете что? Я успевал продолжать работать на работе, ходить в качалочку (кроме апреля-мая), делать дополнительно еще один небольшой бизнес. Времени не было на пивко, семечки, телик вечером и интернет-серфинг — но вряд ли это можно назвать большой потерей.
В ближайших планах: больше не буду брать чужих квартир в управление, проблем с ними больше, чем со своими. Другие собственники не следят за своим имуществом так же хорошо, как я слежу за своими квадратными метрами. Из-за этого приходится постоянно выполнять за них какую-то мелкую, но время-емкую работу (вызвонить арендатора, рассчитать коммуналку, скинуть показания счетчиков за прошлый месяц и т.д). Все-таки, этим бизнесом надо жить и болеть — поставить его на автомат, как стало сейчас модно, не получается. Мотайте на ус и успехов вам!
