Малый бизнес в России с нуля

Инвестиции в гаражи. История №2. Зачем это вообще надо?

Четверг, 19 февраля 2015

Я уже писал, что первое время думал обойтись малой кровью: утеплить стены, крышу, сделать яму и оборудовать авторемонт (других мыслей, как заработать в гараже, у меня еще не появилось). К тому же, у меня были свои авто. Правда, опыта в ремонте было мало. Первый же ремонт реактивных тяг на своем ВАЗ 2104 дал мне понять, что некоторыми вещами должны заниматься профессионалы. А когда мой водитель чуть не остался без глаз, когда мы снимали пружины на моей таксишной ВАЗ 2110 – пружину сжали, но съемник видимо криво одели. Она ка-а-а-аак разожмется! И болт ка-а-а-ак прямо в глаз выстрелит…прошел буквально в сантиметре от головы! До сих пор помню это как в замедленном кино!…Иначе бы водитель остался без глаза.

После этого, а так же после наступления октября (зимой ремонтировать авто в холодном гараже вообще не вариант), я отказался от идеи делать там что-то свое. Следующим летом мы с отцом решили его просто отремонтировать и перекрыть крышу – после этого сдавать в аренду. Для этого надо было полностью разобрать и переложить заднюю стенку – она уже отклонилась от вертикали на 4 градуса! Это много! Обратите внимание на проволоку – она здесь для того, чтобы ДЕРЖАТЬ ту самую заднюю стенку!

вложение денег в гараж

вложение денег в гараж

вложение денег в гараж

вложение денег в гараж

У нас пучинистые грунты – глина. Зимой она промерзает на 180-200см. Из-за этого весной, когда все оттаивает, грунт начинает двигаться. Если фундамент хлипкий – а у нас в гараже был ленточный фундамент глубиной сантиметров 30 – то стены ходят ходуном. Вот у нас они и доходились, что стена начала заваливаться: наша улица была крайняя, дальше только лес…Если на других улицах задние стенки подпирали гаражи другого ряда – у нас стена реально могла упасть в сторону леса!

Забегая вперед, скажу, что старые гаражи 70-80-х годов постройки – это всегда капитальный ремонт. Что бы вам не говорил хозяин: “У меня все надежно, да у меня все по уму и бла бла бла” – по факту вам все придется переделывать, перекладывать, укреплять и перестилать. Иначе гараж по внешнему виду и по бумагам у вас будет, но пользоваться им будет затруднительно: где-то отмостка уже плохая, где-то по стенам трещины, где-то ворота заедают и не открываются (стена “ушла” от горизонтали, значит), где-то крыша. И таких “где-то” в любом старом гараже много. Поэтому не верьте и не обольщайтесь, что купили гараж и на этом вложения кончились.

Я это понял именно во время ремонта гаража №588 – там все было плохо: от ямы (которую просто сдавило грунтами), то сгнивших лаг. Все пришлось переделывать, включая переднюю и заднюю стены. Плюс крыша, плюс полностью перестелил пол, плюс утеплил все стены и пустил новую электрику…Кто-то может сказать, зачем вообще покупать “целый” гараж, если его все равно придется разбирать до основания? Правильно, незачем!

Поэтому все остальные гаражи, которые я покупал – и я советую на это обратить внимание – были в ужасном состоянии: с обрушившейся крышей, разбитые, с упавшими стенами и прочее. Замысел был такой: они все одного года постройки (+/- 3 года – когда закладывался новый гаражный кооператив, все гаражи возводились более менее одновременно). Если учесть, что строили их примерно одинаково, то и проблемы будут одинаковые. Поэтому было ожидаемо, что я в ЛЮБОМ гараже отхвачу проблем по полной. Но те гаражи, которые еще стояли и представляли из себя целостную конструкцию, стоили по 50-70 тысяч рублей. А разбитые можно было взять за 15-30 тысяч. Восстанавливал я их зачастую из тех же кирпичей, из которых они были сложены: очищал разрушенные стены, отбивал остатки раствора и снова пускал кирпичи в дело. При цене нового кирпича М125 в 12р это имеет смысл, поверьте!

Вот в каком виде, например, был куплен следующий гараж (№588)

ремонт гаража своими руками

ремонт гаража своими руками

Отец сперва хотел обойтись малой кровью: не перекладывать все стены, а только заднюю. Крышу он тоже трогать не хотел. Не скрою, у меня тоже были иллюзии, что ремонт будет простым. Но когда через год после первого ремонта мне пришлось заново ремонтировать этот же гараж, я понял: некоторые вещи лучше делать сразу и надежно, чем возвращаться к этому несколько раз. С практической точки зрения выгоднее один раз снять крышу и переложить все стены, чем каждый раз оголять один участок и перекладывать одну из стен.

Как я говорил, задняя стена была уведена – она “падала” как Пизанская башня. Был большой риск, что она за собой и стены соседних гаражей утянет. Поэтому мы разбирали ее очень аккуратно: без ломов, вручную отбивали каждый кирпич и каждый шлакоблок топориком. Так мы за полдня разобрали всю заднюю стену, оставался только первый ряд. Раствор на верхних рядах был плохой – так часто бывает, когда у хозяина кончается цемент и он начинает разводить его со все большим количеством песка. Логика простая: самое ответственное место – это низы. Именно низ держит нагрузку. А верхние ряды держат только свой вес (даже крышу они не держат – крыша лежит на опорах-лагах).
Поэтому верхние ряды снимались у нас чуть не с песней. Добравшись до низа мы стали тратить все больше и больше времени. Может быть поэтому отец решил поддеть один шлакоблок ломиком. Я в этот момент стоял у стены соседнего гаража – чуть поодаль, это меня и спасло.

Отец поддел ломиком шлакоблок и начал его расшатывать. Видимо, этого импульса хватило – буквально в мгновение ока дрогнули и глухо повалились на землю задние стенки двух соседних гаражей – №586 и №588! “П##дец!” – это было в ту минуту самое приличное из произнесенных нами слов!
Во-первых, меня лишь чудом не убило падающей стеной – я был рядом! Во-вторых, упали стены соседних гаражей. В отличие от упавшей доски их нельзя просто поднять и прислонить обратно – надо перекладывать всю стену заново. А это расходы! Перед нами замаячили бо-о-о-ольшие проблемы!

На будущее: обычно в гаражных кооперативах председатель требует предупреждать, если вы проводите ремонт и можете немного затронуть соседский гараж – в этом случае вы должны предупредить соседа о проводимых работах. Обычно это касается кровли, перекладки смежных стен – тут хочешь не хочешь к соседу залезешь!

Отец как чувствовал – он ходил к председателю заранее, узнавал телефон соседа и предлагал тому по телефону вместе переложить стены (у того задняя стенка тоже была немного наклоненная, то есть аварийная – но не так сильно, как у нас).
Это в итоге нас и выручило: председатель потом согласился, что сосед был предупрежден о ремонте и ему так же было предложено сделать ремонт. Отец еще успел сделать фото нашей почти разобранной стены (как чувствовал), на котором видно – соседская стена еще стоит. Так что мы в тот день смотались по-тихому из гаража, а потом заявили, что “она упала сама”. В подтверждение у нас как раз было фото: наша стена уже разобрана, а соседская еще стоит.

Если вы решите вложить деньги в гаражи, я советую так же делать фотографии каждого этапа ремонта, чтобы избежать возможных проблем с соседями. Среди соседей немало стариканов, у которых с памятью не все хорошо. Они потом начинают председателю нести про “а у меня там вот это и это было, после него вот не стало!” – а у вас на этот случай есть фото подтверждение. Не такая это простая штука – инвестиции в гаражи =)

История с двумя упавшими стенами нам потом долго еще аукалась. Я как-то при виде соседей сперва извинялся, а отец сразу занял агрессивную позицию: “Я вас предупреждал? Предупреждал! Фотографию видели? Видели. Если не согласны с тем, что она упала сама – подавайте на меня в суд, а на словах я ваши аргументы выслушивать не намерен” Если честно, сейчас я понимаю, что его позиция по данному вопросу была очень конструктивной: ругаться можно было до бесконечности, а суд бы сосед все равно не смог выиграть – поэтому отец просто слал его лесом при встрече….А встречались мы с этими соседями часто – в будущем, именно я и купил эти два гаража! Они нас потом упрекали: “Вы нам стены уронили, а теперь просите скидку, что у нас задние стены отсутствуют!” Мда…на самом деле, так мы и говорили!

Ремонты по гаражу №588 в 2010г завершились тем, что мы выложили обратно заднюю стену и на том закончили. Я видел, что там еще работы – непочатый край. Но отец сказал: “Дальше давай сам”. Дело в том, что через один гараж ниже стоял гараж №584. После инцидента с упавшими стенками, мы познакомились с его владельцами: им был старикан, но он уже умер, поэтому хозяйкой была дочь. Ей гараж был не нужен – он был в ужасном состоянии! Крыша уже рухнула, овощную и смотровую ямы завалило. Поэтому когда она встретилась с отцом у председателя по-поводу причиненных нами разрушений, она вместо ругани просто предложила выкупить гараж. Отец приценился в 15000р – она и согласилась. Поэтому остальные работы в 2010г были сосредоточены на гараже №588. Читать далее…

Задать вопрос/оставить заявку

Добавить комментарий

(не будет опубликован)