Малый бизнес в России с нуля

Инвестиции в гаражи №11. Итоги

Среда, 11 марта 2015

В конце 2012г я-таки выкупил последний гараж, которого недоставало. Осенью успел только доделать кровлю, а вот по весне снова взялся за дело: всего за месяц отремонтировал его до конца, перетащил вещи арендаторов из кафе “Овация” и, таким образом, освободил самый высокий и просторный 588 гараж.

Ремонт 586го для меня прошел как-то незаметно – все было знакомо, обкатано. Опять я месил раствор (и добавлял жидкость для мытья посуды в песок с цементом), опять привез кирпичей и досок. В общем, вкратце все в фотоотчете – переложили треснувшую стенку у ворот. Трещины были просто неприлично большими, хотя ворота держались. Как говорится, иногда лучше перебздеть, чем недобздеть:

ремонт гаража своими руками

ремонт гаража своими руками

Так же мы доделали заднюю стенку (она к зиме была готова на 2/3)

Наконец, я даже утеплил его. И, конечно же, нашлась халявная белая краска. Обычно ворота красят суриком, но халявного сурика не было. Я подумал, что белый будет лучше, чем ничего

Дал объявления и вскоре за 2500р/мес его снял мебельщик Сергей: под производство мебели из ЛДСП. Ему было относительно удобно добираться, нравились высокие потолки и бетонный ровный пол, утепленные стены. Он даже подумывал купить его в будущем.

И началась для меня другая жизнь – спокойная, сытая и скучная. Я не занимался больше гаражами – все уже было готово. Все доведено до ума. Непривычно было, что не надо в выходные летом ездить чистить кирпич или делать крышу. Даже скажу так: руки и тело сами просили работы. Впоследствии, в этом же году мы купили интернет-магазин kreslogrusha.ru и оборудовали цех по производству в самом первом отцовском гараже №508, так что я снова занялся ремонтом – но в этот раз уже с удовольствием и денег на это не жалел!

Но это было после, а те мои первые ощущения были необычными: вдруг стал важным человеком в Правлении – зовут на собрания, интересуются о том, когда я соизволю оплатить членские взносы, как жена поживает, как у отца дела. Деньги сами идут: каждый квартал Сергей-мебельщик платит по 7500р, раз в год кафе Овация платит по 26000р. И, главное, гаражи вдруг перестали отнимать время. Это очень приятное чувство, когда вдруг ничего не надо делать, а деньги к тебе идут и идут.

В возрасте около 30 лет (мне тогда было 28) время летит быстро. А я к тому же работал на работе, подрабатывал на выездной торговле, занимался такси – месяцы пролетали как дни. Не успеешь глазом моргнуть – прошел квартал и Сергей звонит отдать денег. Во второй раз с арендаторами мне конкретно повезло: никаких задержек, никакого кидалова, воровства – все четко! Единственное, т.к. Сергей занимался там мебелью, Правление вежливо попросило поставить группу учета (счетчик). Поставили, заодно усилили проводку – все-таки оборудование у мебельщиков мощное, а мои старые провода надежности не давали. Все работы по замене проводки, установке группы учета и счетчику вышли в 6700р.

Так прошло еще полтора года. Я совсем перестал ездить в гаражи – только по кресло-груше приезжал фасовать заказы. Как ни странно, этот бизнес тоже неплохо пошел – заказы шли сами! Хорошо, что мы купили раскрученный сайт. Я тогда понял, почему хозяин продал его: он не поставил по науке процесс производства, поэтому это отнимало у него кучу времени. У нас же одна груша наполнялась за полминуты =) Вот что значит физическое образование и средства малой механизации!

Наконец, наступил сентябрь 2014г. На тот момент мое финансовое состояние можно было обозначить одним словом “Отличное”: работа начальником учебного центра (37500р/мес), доходы от такси/интернет-магазина/промо-акций/аренды гаражей – работы было столько, что не хватало времени всем заниматься. Тем, кстати, и ценны были для меня гаражи – в отличие от такси я не нервничал за ДТП, в отличие от кресел-груш мне не надо было ничего фасовать, в отличие от промо-акций я не должен был по выходным проверять промоутеров, чтобы получать деньги. Деньги шли сами по себе, независимо от того, чем я занимался. О-о-о, аренда – это великое дело! Счастлив тот, кто создал себе пассивный доход! Но такие, скорее всего, не читают мой сайт.

Повторюсь, работы было много, лето 2014г было особенно для меня жарким – я готовился к отъезду на юга. За 5 лет с 2009 до 2014г финансовое положение изменилось кардинально. Но наученный горьким безденежьем 2008-2009гг я не стал тратить больше. Мы сохранили такой же скромный образ жизни. Я не купил новую машину, не ездил по дорогим курортам, мы не были завсегдатаями ресторанов и модных клубов. Деньги мы вложили в квартиру на юге. В октябре 2014г ее достроили и настала пора переезжать.

Я заранее предупредил всех арендаторов, что хочу продать все три гаража. Они покупать не стали. Поэтому подал объявление – вообще-то, гаражи это не самый ликвидный товар. Но тут получилось уникальное торговое предложение: все три смежные, все после хорошего ремонта, все утеплены – еще бы отопление сделать и стены между ними снести! Предложение было очень интересное, я понимал его выгоды. Однако, например, риелторы не горели желанием продавать их – ни один не взялся. Поэтому продавал я сам.

Звонили мало. Очень мало. Я даже запереживал, что не успею продать перед отъездом. Видимо, очень уж штучный товар эти гаражи. На осмотры приезжали всего двое: одному под бизнес – но он предложил 120. Другим под автосервис – как я изначально и хотел. С ними сошлись на 200 000р, но они хотели гарантий.

Как вы помните, я покупал их за 20, 15 и 25 тыс. Плюс ремонт, стройматериал, прочее (ниже приложу фотоотчет по расходам и доходам). Когда покупаешь за 15 тыс – какие гарантии тебе нужны, все и так дешево? Но когда ты собираешься отдать 200 000р за объект, не имеющий даже свидетельства о праве собственности – тут заволнуешься. Вот почему ребята попросили оформить все через РегПалату. А у меня из 3х только один приватизирован был. Стоимость изготовления кадастровых паспортов и технических паспортов на гаражи составляет около 7-8 тыс за каждый гараж плюс время на изготовление, стояние в очередях, подачу документов на регистрацию, переоформление на новых хозяев. Время поджимало, поэтому я предложил покупателям скидку в 15 000р – и они занимаются оформлением сами.

Учет доходов и расходов за 13-14 годы

Учет доходов и расходов за 13-14 годы

Величина вклада от продажи гаражей в общей структуре доходов-расходов

Величина вклада от продажи гаражей в общей структуре доходов-расходов

На том мы и сошлись – времени действительно было мало. Сделку мы закрыли в три этапа – деньги это тонкий вопрос. Сперва я взял по расписке от них задаток в 20 000р. Чтобы зафиксировать интерес. Затем мы встретились с ними в правлении, я написал заявления на продажу (через книгу учета ГСК ВЭМ, по внутренней бухгалтерии Галины Ивановны) двух не приватизированных гаражей. И получил еще 40 000р. Мы вслух проговорили с ними, с бухгалтером и Председателем все риски: а вдруг будут сносить, в что за линии ЛЭП посреди ГСК, а можно ли 380В провести под сервис (на нашей улице 380В я прокопал, это сыграло на руку). И когда у них не осталось вопросов – только тогда мы обменялись деньгами и расписками. Покупателям так же пришлось заплатить вступительный взнос в ГСК ВЭМ (как новым членам кооператива)

Третий этап – перерегистрация последнего, приватизированного гаража. Я подготовил все документы на него, постояли в очереди в РегПалату, сдали все документы (пошлина с покупателя). И только после сдачи, когда на руках у покупателя была расписка о том, что документы на гос.регистрацию приняты – они отдали остаток. Через неделю я уехал жить в Краснодар. Что стало с моими гаражами дальше – не знаю. Выхлоп с этой истории составил 185 000р. Плюс стал больше общаться с родней и научился покупать б/у-шный стройматериал. Да и в целом стал куда больше разбираться в строительстве – в жизни это пригодится.

Уже во время работы с гаражами я купил первую квартиру под аренду и сдал ее за 12 000р/мес. При вложениях в квартиру в 1 200 000р она окупалась за 100 месяцев (правда, еще надо вычесть коммуналку). И это мы еще очень выгодно взяли (по рынку они стоили на тот момент 1350-1400р). И вот что мне нравилось в гаражах: три гаража сдавались за 30 000+2 6000=56 000р в год. Членские составляли 12 000р/год. Чистые – 44 000р. Цена приобретения+ремонты – около 105 000р. Получалось, что гаражи окупались за 29 месяцев! Это стало для меня открытием – инвестиции в гаражи дают высокую доходность. Но, конечно, надо учитывать, сколько я работал там своими руками – эти затраты я не учел.
Что плохо с гаражами – приходится оперировать мелкими суммами: 1500-2500р/мес составляет аренда в нашем городе. Чтобы нормально жить с зарплатой 40 000р/мес надо сдавать 16 гаражей – а за ними уже сложно следить.

Таким образом, этот бизнес можно рекомендовать тем, у кого ограничены финансы, но есть время и умение работать руками. Для них это будет неплохой пассивный доход, дающий высокую отдачу на вложенный капитал. Эти вложения так же можно рассматривать как первую ступень перед инвестициями в более крупную недвижимость (квартиры) – тоже нужно совершать регистрационные действия, собирать документы, общаться с людьми, оценивать спрос и предложение. То есть для тренировки гаражи отлично подходят. Для получения небольшого доп.дохода – тоже. Но рассматривать их как серьезный источник инвестиций я, например, не могу. Надеюсь, вам были полезны мои рассказы и выкладки. Желаю успехов и готов ответить на вопросы в комментариях!

Задать вопрос/оставить заявку

Добавить комментарий

(не будет опубликован)