Малый бизнес в России с нуля

Из однокомнатной – две студии

Среда, 15 апреля 2015

Апдейт: Если вы хотите узнать, как из студии сделать однокомнатную квартиру – вам сюда.

Последние несколько дней цейтнот: два земляка из Удмуртии решили купить по моей наводке квартиры в Краснодаре. Но, как это часто бывает: решить решили – а денег нет. Поэтому прорабатываем вариант покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса. В США это реальность, у нас это нарушение закона. Но тем и хороша наша страна, что законы нарушать можно – лазеек куча.

Ну, а пока немного о другом:
Подбирая квартиру для своих друзей, я успел пообщаться со многими застройщиками тут у себя в Яблоновке. Нам нужна недорогая квартира под сдачу, где нас интересует соотношение аренда/стоимость квартиры – коэффициент ROI.
Условно говоря, хорошим вариант – это 15 000р аренды при 1 500 000р цене объекта. И так же хороши варианты 10000р аренда при 1 000 000р цене объекта, или 20 000р аренды при 2 000 000р цене объекта.
Так же важно, чтобы квартиру можно было купить в ипотеку с завышением цены (про этот фокус еще не все знают). При этом возникает такая неприятная штука, как налог на разницу в цене – ни один застройщик не хочет его платить из своего кармана, поэтому этот налог (15% в СК Юг, 20% в ООО Компаньон, 25% в УралДомСтрой) перекладывается на покупателя. Ребят такое положение не устраивает, поэтому они попросили посмотреть еще объекты и поспрашивать хороших знакомых, можно ли избежать данных выплат.

Я вспомнил, что в одной из строительных компаний у меня соседка – главный бухгалтер. “Ну, – думаю – вот он и повод, в гости зайти”. Сказано – сделано: созвонились, вечером зашел на чай.
И пока мы общались (она лишь подтвердила, что от налогов не убежать), она сказала: “У нас подаются квартиры со сдачей во 2м квартале 2015. 33 000р/м, и есть просторные однокомнатные квартиры площадью 44,7м и 51,6м” Тут на Юге частенько строят однокомнатные квартиры площадью с поле для мини-футбола! Раньше я просто удивлялся: кому нужны такие “стадионы”? Но в этот раз мысль пошла в другом направлении: если 51,6к.в разделить пополам – получится ровно два объекта площадью около 26кв.м!

ск компаньон яблоновский

ск компаньон яблоновский

У себя на севере я такого не встречал: в Ижевске однокомнатная квартира – это зачастую крохотное жилье, площадью 33-37м (иногда 40). На Юге однокомнатные по 40-45 метров в порядке вещей (хотя и маленькие площади тут тоже встречаются). Например, когда я покупал одноквартиру себе, мне предложили на выбор три – 40,5кв.м, 43,3кв.м и на закуску еще почти 46кв.м!
Но даже на этом фоне однокомнатная 51,6м – это много! Для сравнения: одноклассник купил в Москве трехкомнатную рядом с метро – там вся площадь едва-едва 55м (и цена 9 850 000р)! А тут однокомнатная 51,6 за 1704 000. Мысль разделить ее пополам пришла еще до того, как я увидел планировку. Увиденное лишь подтвердило вывод.

Снимок1

Делим пополам. И пробиваем вторую дверь. Удобно сделана планировка: двери прямиком в другой подъезд!

Снимок2

Что-то мне подсказывает, что идея далеко не гениальная…однако все равно хорошая. Дело в том, что Компаньон – частный застройщик. С такими проще договариваться – тем более, что главбух хорошая знакомая.
Это может выглядеть так: на момент завершения стройки можно договориться с прорабом, чтобы каике-то проемы они не закладывали кладкой, а просто наложили кирпич (проще разбирать потом). После приема дома БТИ можно провести перепланировку – даже если квартира куплена в ипотеку, сейчас много оценочных фирм, делающих оценку “не выходя из дома”.
Сложность возникает только с прокладкой коммуникаций под канализацию – прокладывать трубы придется прямо в полу. Однако и это тоже решаемо.

Я веду к тому, что обычному клиенту в банке вряд ли дадут сразу две ипотеки (на две студии). А вот одну ипотеку на однокомнатную за 1,7млн -это взять вполне можно. Затем клиент делит ее на две студии, делает достойный (но не дорогой – в пределах 6 тыс./кв.м) ремонт и сдает по 11 000р/мес+К/У. Это рыночные ставки (проверял). И это гораздо больше, чем можно получить за двухкомнатную (14-16 тыс) квартиру. То есть такой раздел позволяет быстрее достигать нужных финансовых целей.

Апдейт 06.01.2016: Осенью в ООО Компаньон умер директор и учредитель. И фирма стремительно распалась на куски. Дома не достаривают, народ пробует подавать заявления – но, вроде бы, не все в порядке с документами (ФЗ-214 нет), поэтому дольщикам остается только посочувствовать.

Апдейт 07.09.2016: ООО Компаньон был выкуплен новыми собственниками. Они приняли на себя долги прежних владельцев. Пересогласовали с Администрацией поселка несколько домов – они будут 9 этажные, с лифтом. Это позволит продать больше квартир, чтобы покрыть старые долги. В настоящее время стройка идет довольно шустро, но дома расположены настолько близко к друг другу, что Жилой Комплекс рискует стать новым гетто – там уже не хватает мест под парковку, а детская площадка будет одна на несколько домов. Но, хотя бы их достроят!

Задать вопрос/оставить заявку

9 комментариев

  1. Артем,добрый день!ваш блог о такси однажды уже помог мне ответить на ряд актуальных для меня на то время вопросов..И потому был рад,узнав что вы погрузились в новое,не менее интересное направление-недвижимость.Думаю,что этот блог окажется таким же полезным для всех,кто интересуется данной темой,как и предыдущий..Покупка квартиры без ПВ безусловно интересна,поэтому буду крайне признателен, если поделитесь соответствующим опытом!жду с нетерпением!

  2. Николай:

    Артем, добрый день!
    Присоединяюсь к Виталию – схема ипотеки без ПВ, также очень интересна.
    А также, подскажите, пожалуйста, о каком налоге, который перекладывают на покупателей, идет речь?
    И также интересно – что за ипотека с завышением цены?

  3. Александр:

    Да, присоединяюсь к Николаю, Мне тоже интересно!

  4. Антон:

    День добрый!
    Спасибо за интересный блог!

    Поддерживаю Николая и Виталия, можете подробно осветить упомянутые вопросы?
    Идея по превращению однушки в две небольшие квартиры-студии – хорошая.
    Получилось?

    • добрый день
      с однокомнатной квартирой не получилось: застройщик обанкротился, сейчас идут суды. я, слава богу, не влез туда – в фирме работала жена соседа, она и дала информацию с опережением. а те, кто вложились – их, конечно, очень и очень жалко. Там три или четыре дома встало, причем один почти достроен…Очень сочувствую вкладчикам. По-моему, там не ФЗ-214 был

  5. Сергей:

    На ютубе щас каналов по инвестированию в недвижимость с разделением большого на малое(например территория инвестирования, чипхоум, и т.д.).
    Можно делить:
    землю, брать 15 соток(за 500тр), делить и продавать по 7сот(за 350тр),
    можно делить 1ком(1,7млн) на 2 студии(по 1,3млн),
    можно делить 2ком на 3студии или на 1ком и 1студию и т.д.,
    можно делить 3 ком на 4 студии и сделать миниотель или под аренду,
    можно купить землю и построить каркасный дом(коттедж) ок 100кв.м.для продажи за 2млн(выхлоп будет минимум 500тр) или сделать внутри 5 студий по 20кв под сдачу,
    можно купить готовый или недостороеный котедж(таунхауз) 200кв.м. за 3млн.и сделать внутри 10 студий под сдачу в аренду.
    Удачи вам.

Добавить комментарий

(не будет опубликован)