Малый бизнес в России с нуля

Недвижимость как пассивный доход

Понедельник, 14 апреля 2014

Много хороших материалов можно найти в сети насчет получения пассивного дохода от недвижимости. Один из самых популярных курсов – Наталья Закхайм. Правда, стоит 30 000р, что не каждый может себе позволить.

доход от недвижимости

доход от недвижимости

Между тем, основы работы с недвижимостью довольно просты. Как всегда, все дело в деталях.

Давайте посмотрим в цифрах, как это работает:

Сказка о том, что можно купить квартиру с небольшим первоначальным взносом, сдать в аренду и окупить ипотеку – это пока сказка. Пока так не получается (пробовали – см. заметки про Мишу и Вову, там тоже одна квартира без ПВ шла). Причины три: первоначальный взнос, процентная ставка и арендные платежи минус коммуналка.

Первоначальный взнос, который рекламируют банки – от 10%. Это большая редкость и удача, купить с таким небольшим ПВ. Обычно для одобрения банк потребует побольше – хотя бы 30-35%. Особенно это актуально при серых доходах. Зато 10% лучше рекламировать – они генерируют поток клиентов в банк, которых клерки переводят на ПВ 30-35%. С 10% ПВ купить можно, если откатить риелтору денег на подкуп сотрудника СБ банка. Такое не редкость, но это не выгодно.

Иногда бывают акции в банках, например у Сбера были в 2012 году акция “8-8-8” и в 2013 году “12-12-12”. Получалось, что можно было с 8% ПВ взять на 8 лет под 8% годовых – это была просто сказка. Но только для “белых” клиентов-зарплатников. По второй акции с 12% ПВ взял я сам,акция была просто прелесть. Сейчас таких акций у Сбербанка нет.

доход от недвижимости

доход от недвижимости

Второе, это процент по ипотеке. В России он адски высокий: недавно ВТБ-24 предлагал мне без подтверждения дохода с ПВ 35% взять ипотеку под 13,65% годовых. По-моему надо быть сумасшедшим, чтобы взять такой кредит (и не гасить досрочно). Переплата гигантская. Такие проценты напрочь убивают желание покупать квартиры в ипотеку под аренду. Никакой экономической целесообразности, очень большая доля % в платеже.

Иногда банки рекламируют более низкие ставки – у Сбера сейчас акция под 10,5% годовых. Но это с ПВ от 50% от стоимости квартиры. Не каждый имеет столько денег!

Ну, и наконец, квартплата. Так получилось, что квартплата в среднем равна половине средней зарплаты в городе. Для Москвы это 30р за однушку, для Краснодара около 16р, для Ижевска около 12р. Я сдаю свою однушку за 12 (минус 2р коммуналки), а кредит 13,5р. Вы спросите: где же выгода?

Правильно, этот бизнес не так прост, как кажется: сейчас баланс платежей отрицательный. То есть по Кийосаки не получается в нашей стране – слишком высокие ставки. Уже при 6,75% годовых можно было бы делать так, как он. В США можно так делать: ПВ всего 3%, ставка рефинансирования 2,5% годовых. Нашей стране еще ООООООООЧЧЧЧЧЧЕЕЕЕЕННННННЬЬЬЬ далеко до таких условий. Но зато можно использовать другую тактику: брать по высокой ставке и гасить досрочно.

Это по сути тоже самое, что брать под низкий процент. Просто надо иметь хорошие доходы и не много объектов в кредите, чтобы досрочно гасить каждый месяц небольшие суммы. Фишка в том, что на начальных (от 0 о 36 мес) сроках кредита в вашем платеже львиную часть съедают проценты. Сам работал в банке и знаю, что за зверь такой “аннуитет”. Поэтому и досрочно гасить надо именно в первые месяцы, особенно первые полгода. Мы погасили 100 000р в первый же месяц (звезды сошлись и появились лишние деньги) часть кредита. Показатели были такие:

займ 1069р, досрочно погасили 100р. Платеж был сперва 14,2р, после досрочного погашения стал 12,85р. Срок кредита 144 мес.

Кто умеет пользоваться калькулятором, тот поймет: дельта в платежах, помноженая на 144 месяца намного превышает 100р. Почему? Потому что мы получили очень неплохую экономию на процентах. Грубо говоря, в первые месяцы каждый рубль досрочного погашения принесет вам около 70 копеек экономии на процентах.

И если каждый раз гасить досрочно в первые месяцы (не обязательно сотни тысяч – даже 5-10 тыс идут в плюс), то вы сильно снижаете нагрузку на бюджет. И кредит обходится вам не в 13,75% годовых, а куда дешевле. И гасится он не за 12 лет, а за 5. Но

доход от недвижимости

доход от недвижимости

для этого надо много работать первые годы.

Другой интересный пример с цифрами – гаражи.

Я говорил, что есть несколько гаражей, которые сдаются. 3 гаража, годовой доход 56р. Затраты на обслуживание и членские взносы 12р в год. Стоимость всех гаражей примерно 110 000р + работы (брал разбитые). Работы не считаю, т.к. работал сам и родные помогали. Вроде смотришь на доход: копейки. Но если смотришь на соотношение прибыль за год к затратам – красотища! Рентабельность 40% годовых. На аренде квартир в лучшем случае получается 10-11% годовых + прирост в цене объекта недвижимости. А на гаражах рентабельность куда выше. Правда, сами суммы небольшие.

Получается, сказка по Р.Кийосаки в России выглядит иначе: первые шесть лет пашешь как вол – покупаешь гаражи или квартиру в ипотеку, как можно больше денег пускаешь на досрочное погашение и выплачиваешь существенную часть в первые три года. Насколько “существенную”? Чтобы перекрытие произошло: платежи по ипотеке стали на пару-тройку тысяч ниже, чем получаемая квартплата за вычетом коммуналки. В моем случае: чтобы при доходе 10тыс чистыми платеж был около 7тыс/мес.

И тогда берешь вторую ипотеку: платишь ее и на нее же пускаешь всю положительную дельту с первой квартиры. Получается, что каждый месяц опять досрочно гасишь небольшими суммами и экономишь на процентах. Когда и вторая квартира выкуплена у банка настолько, что квартплата (а аренда год от года подрастает, не забывайте) больше платежей на 2-3 тыс – берешь третью. Получается, что процесс самовоспроизводится: каждый раз ты в небольшом плюсе. И этот плюс с ростом числа квартир копится и становится больше. Четвертую квартиру можно выкупать у банка с досрочным погашением не 2-3 тыс в месяц, а по 10-15 тыс каждый месяц. А может и быстрее – ведь другие объекты в этот момент уже выкуплены и не обременены ипотекой.

В итоге, схема Кийосаки работает, но медленнее и труднее. И я согласен с той же Наташей Закхайм: легче уехать в Чехию и Голландию и заниматься этим бизнесом в этих странах – ПВ и % по платежам там меньше, то есть схема работает быстрее, чем в России. Это очень неправильная ситуация, когда ты понимаешь: в другой стране быстрее достигнешь успеха, чем тут. Собственно, именно в Голландии Закхайм и приобрела недвижки уже на 3-4 млн. евро. Молодец!

Задать вопрос/оставить заявку

Добавить комментарий

(не будет опубликован)