Наверное, вы уже успели понять, что я не любитель рассказывать много о себе и своих делах — больше-то про других, а о себе все в целом, да в общем. Опасаюсь говорить много про себя, хотя истории иногда происходят крайне интересные.
Вот одна из них: после переезда в Краснодар я поселился в Яблоновском — почти в центре, рядом МЕГА-ИКЕА, аквапарк (недавно построили), до моря ближе (чем из города) и цены на жилье ниже. Изучая местных застройщиков, натолкнулся на СкороКвартира, Краснодар (ИП Глумов Олег) — типичный частный застройщик.
Про Олега можно много рассказывать: во-первых, он инвалид-колясочник. Волосы на голове растут странно — не знаю, в какой аварии он побывал, но перемолотило его изрядно. Во-вторых, он занимается строительным бизнесом — в его-то состоянии! И занимается в целом успешно — не от одного человека (причем, порой совершенно незнакомого с другими) слышал хорошие отзывы о нем.
Примерно 8 месяцев я следил за их объектами — строят они с разрешением, но по документам у них малоэтажка (3 этажа). По факту, к трем этажам добавляется цоколь и мансарда (с капитальными перекрытиями на потолке), так что дом в итоге сдается пятиэтажный. Договора нигде не регистрируются (что является грубым нарушением законов, конечно) — идет Предварительный договор купли-продажи. Ну, и никто бы не стал покупать у них такие мутные квартиры, если бы не цена — я, например, урвал у них через подрядчика 34кв.м за 900.000р! Других подобных сделок я не видел!
За 8 месяцев они достроили один из своих объектов и начали новый. У меня как раз появились денежки и оставалось ждать удачного момента — в этот кризис такие удачные моменты появляются регулярно, т.к проблем у застройщиков хоть отбавляй. Например, та студия стоила 976000р, но брал я через подрядчика и там срочно надо было денег — если ты за три дня приносишь 900, то квартира твоя. Если нет — перехватит кто-то другой. В общем, я успел.
Дело было перед Новым годом, на тот момент дом выглядел вот так:
Брать квартиру без документов. по одному лишь предварительному договору купли-продажи, да еще от частного застройщика — это очень большой риск. Этим никогда не должны заниматься неподготовленные люди. Этим никогда не надо заниматься, если это ваши последние деньги и в случае неудачи негде будет жить. Так же забудьте о таких сделках на кредитные средства — рисковать следует лишь тем, что уже есть. Т.к я глубоко погружен в рынок, сам работаю в агентстве недвижимости (правда, преподаваталем), деньги были не последние — я подписал договор, прекрасно осознавая все риски.
Главный риск — дом не сдадут вообще. Рядом со СкороКвартира стоит подобный дом — памятник бестолковому строительству, ЖСК Подсолнух. Еще в апреле 2013г, только готовясь переезжать в Краснодар, я уже видел объявление о продаже квартир в этом доме (цена 20 000р/кв.м). Увы, застройщик сбежал, дом так и стоит на уровне 5 этажей (то-то несладко дольщикам, когда дом вот-вот уже почти готов). Больше всего я боялся повторения такого сценария.
Меньшее зло — банальная задержка на 3.6.9.12.15.18 мес и так далее. Это, конечно, неприятно, но к этим вещам надо быть готовым — наслушавшись и насмотревшись на всевозожные ЖСК (ЖСК Рада, Зеленый город и т.д), морально я к этому был готов.
После внесения денег и подписания договора оставалось только ждать — когда закончат. Сроком сдачи было обозначено 31 июля 2016г (я покупал в декабре 2015г на уровне 3 этажей каркаса). К концу зимы дом выглядел уже так:
Работников почти всегда было мало, но почти всегда что-то делалось. При выборе объектов я всегда беру то, что рядышком — банально, удобнее контролировать, ездить на осмотры, показывать, выселять (специализируюсь на аренде), снимать показания счетчиков. Поэтому на стройку я заглядывал каждую неделю. Так, однажды я обнаружил, что поблизости выкопали котлован и начали строить еще один дом — для меня это хороший знак: если даже у застройщика будут проблемы с моим домом, ему есть откуда взять денег (с новых домов).
На майские праздники мы уехали в Ижевск, по возвращении я с удовлетворением обнаружил, что дом почти готов: все пять этажей каркаса залиты, все выложено кирпичом, сделан каркас крыши, вставлены окна до 3 этажа (у меня на 4м). Казалось бы — пара недель и можно сдавать дом досрочно!
Но тут у застройщика кончились деньги и начались проблемы. Из-за чего нервничает любой инвестор или дольщик? Из-за неизвестности: сдадут или не сдадут, когда сдадут, а если не сдадут — что тогда? Особенно больно смотреть на тех горе-вкладчиков, для которых это первая подобная сделка или последние деньги. Там вся палитра эмоций: и щенячий восторг, и глаза с молящей надеждой, и грязные слова ненависти — Шекспир мог списывать характеры своих героев с обманутых дольщиков.
Я на эти вещи смотрел философски: хочешь надежно — бери готовое жилье. Хочешь подешевле — бери у застройщика по ФЗ-214, риск минимален. Хочешь еще дешевле — вступай в жилищно-строительный кооператив (ФЗ-215), покупай пай и молись, что достроят. Хочешь еще еще еще дешевле — иди к частному застройщику, подписывай договор, которым можно лишь подтереться в туалете (он не имеет силы). И тогда ты получишь самую низкую цену. А гарантии? Гарантии — нет, не слышал…=) У меня был последний вариант — и кого мне было винить в своих бессоных ночах?
Мы вернулись с севера 13 мая, с тех пор на стройке никого не было до конца августа — 3,5 месяца или 109 дней.
За это время:
— я успел попасть в ДТП на своих Жигулях
— у меня сгорел диодный мост, генератор, вытек тосол на трассе Судак-Алушта, сгорел предохранитель на ГБО
— сын научился петь песенки про «Синий трактор» и самостоятельно ходить в туалет
— супруга 5 раз не сдала на права в ГИБДД
— наша семья съездила в Анапу, потом в Крым, потом в Сочи
— наши друзья начали и закончили ремонт в квартире, которую я им продал в апреле
— поспела и отошла клубника, потом малина, потом алыча и слива, потом персики, арбузы и инжир
— мой самый первый клиент дождался сдачи его квартиры в Яблоновке (двушка 46кв.м), продал ее на 200 000р дороже и купил двушку (52кв.м) в Краснодаре
— у меня поменялось 6 арендаторов на арендных квартирах
— а дом в СкороКвартира так и стоял в прежнем состоянии
И хотя я немного переживал, за весь период я лишь однажды звонил в отдел продаж и заезжал к Олегу. Когда ты занимаешься жильем постоянно и осознаешь степень риска и свою ответственность, задержки в сроках сдачи воспринимаются не так, как у новичков или обычных «физиков». В итоге, 30 августа — так же неожиданно, как они пропали 13 мая, на стройке появилась бригада Самсона. Это местный строитель, который берет субподряды у частных застройщиков и строительных компаний. Мои ремонтники (с кем я ремонтирую квартиры) рассказывали мне про него, мы встречались на стройке и он рассказал истинную причину задержки (в отделе продаж правду вам не скажут). Я рассказал об этом всем в видео:
Информация, полученная от Самсона; продвижения в строительстве следующего дома (который к августу из фундамента вырос почти до 3 этажа); регулярное появление Олега в офисе (проверяя стройку я всегда обращал внимание, припаркован ли Мерседес Олега у офиса) — это вселяло в меня спокойствие.
Сейчас срок сдачи — октябрь (задержка 3 месяца). По факту могут затянуть и до Нового года — да, с частными застройщиками такое бывает, будьте готовы. Но, тем не менее, дело сдвинулось с мертвой точки (см видео) — ура!
PS: Обновление 14 декабря — вроде доделали дом, осталось подцепиться к коммуникациям — свет-газ-вода. Но дотянули до наступления холодов — при отрицательных температурах этого делать нельзя, придется ждать потепления. Дом в целом готов: 5 этажей, кровля, окна везде, разводка электрика по квартирам, стены оштукатурили. Осталась стяжка пола, но до нее в пол уложат коммуникации, а саму стяжку надо делать в теплую погоду. Так что еще немного придется подождать. Примечательно, что соседний Г-образный дом быстрее нашего строят: пока в нашем последний этаж с кровлей доделали, там с фундамента уже три этажа подняли каркаса и первый обложили блоками!
