Квартира от СкороКвартира: стоит ли брать у частного застройщика? Часть 2

Говоря о частных застройщиках Краснодара, нельзя не упомянуть о таких потаенных вещах, которые известны только агентам.
Речь идет о «подводном мире» строительства, от которого зависит — будет ли сдан дом вовремя, будет ли он сдан вообще и какое у клиента будет свидетельство (по суду или нет). Почему именно о частной застройке — потому что она дешевле, а любой покупатель ищет более дешевые варианты при прочих равных. Для наглядности я буду иллюстрировать каждый пункт примерами из моей прошлогодней покупки жилья у ИП Глумов (СкороКвартира, пгт.Яблоновский, Адыгея).

Идеальный частный застройщик — это
1) Имеет разрешение на строительство
2) Земельный участок в собственности
3) Центральные коммуникации (особенно, водоотведение — т.е. канализация)
4) Есть сайт
5) Ваш объект не является последним или единственным объектом застройщика. Дом не является высотным/многоподъездным.
6) Есть уже сданные объекты
7) Сдает вовремя
8) У дома есть придомовая территория, паркинг, детская площадка.
Вы можете сказать, что это действительно идеальный застройщик и такого не бывает — но нас будет интересовать не «бывает/не бывает», а насколько близко выбранный вариант к идеалу. Этот опросник из 8 пунктов полезно использовать, если вы хотите купить квартиру от частного застройщика. Если хотя бы в 3 пунктах будет стоять «нет» — нужно трижды подумать, стоит ли делать покупку? А пока смотрим пятиминутный обзор типичного частного застройщика в пригороде Краснодара.

Теперь, давайте обсудим каждый из этих параметров с точки зрения «подводных камней», то есть как оно бывает на самом деле в Краснодаре в 2016г.
1) Строительство с разрешением — в последние годы шла большая работа со стороны администрации, чтобы частных застройщиков обязать строить по общепринятым нормам. Были и круглые столы с застройщиками, и показательные порки (снос готового шестиэтажного дома в Краснодаре — ЖК «Кадетский», а так же масса сносов небольших домов). Поэтому совсем беспредела, когда стройка осуществляется без разрешения, теперь стало меньше. Чаще всего у застройщика имеется разрешение на строительство, но он хитрит: вместо частного трехэтажного жилого дома возводится многоквартирный дом. Или вместо трехэтажного многоквартирного дома строится пятиэтажный — первый этаж цоколь, последний мансарда.
Я с таким сталкивался на примере ЖК Береговой, пос. Новая Адыгея — последний этаж узаканивали через суд, его распродали спустя полгода после завершения строительства. Здесь на Юге это нормальная практика. К слову, при выборе СкороКвартиры я тоже читал документы — у ИП Глумова разрешение на многоквартирный дом, но не на пятиэтажный. Поэтому цоколь и мансарду он будет узаканивать задним числом.
2) Земельный участок в собственности — с этим раньше было много махинаций, т.к закон позволял застройщику иметь участок или на праве собственности (что дорого), или на праве аренды (на 49 лет). Второе было куда проще и дешевле, чем многие и пользовались. Однако с 2014г законодательство разрешает строить только на участках в собственности — никаких лазеек. Это лучше для рынка, но хуже для покупателей — за землю надо платить, эти деньги «зашиваются» в стоимость готовых квартир. Как назло, именно в конце 2014г начался экономический кризис, который (вкупе с ужесточением правил строительства) усложнил жизнь строительным компаниям.
При выборе частного застройщика среди прочего я рассматривал «СтройКомплекс» (ИП Емтыль, ИП Совмиз) — в итоге, оказалось, что там земля не в собственности. Вообще, довольно просто проверить, является ли объект самовольной постройкой — почти каждый населенный пункт имеет карту незаконного строительства. Для пгт.Яблоновский ее можно найти на официальном сайте Администрации: http://adm-yabl.ru/p/p245/

Самовольные постройки
Самовольные постройки

Обратите внимание на п.6 — это знаменитый памятник незаконному строительству «ЖСК Подсолнух», про который будет очень полезно почитать любому начинающему инвестору в недвижимость (запрос «ЖСК Подсолнух Адыгея»)
3) Центральные коммуникации — сейчас проще построить кирпичную коробку, чем протянуть к ней свет-газ-воду. И если воду можно получить из скважины, то вот увести использованный стоки — большая проблема. Большинство частных застройщиков ведут деятельность в «частном секторе»: выкупают избушку-развалюшку, сносят ее и строят дом прямо по обрезу участка. Как легко догадаться, в частном сектора нет центральной канализации, поэтому для слива стоков используют «септики». В продвинутом варианте это система из двух емкостей (для жидкостей и «твердостей»), а в самом простом — обычные бетонные кольца, закопанные в землю. Причем, в рекламных проспектах это называется «ЛОС — локальные очистные сооружения». Но вы-то теперь знаете, что это такое.
В СкороКвартире меня привлекло то, что там уже центральная канализация — уже построенные дома зацеплены на коллектор, строящиеся дома будут цепляться к нему же.

Что вас интересует на сайте medvedevartem.ru


СкороКвартира канализация
СкороКвартира канализация

4) Сайт — казалось бы, ерунда. Но из сайта можно многое почерпнуть. В частности, на сайте могут быть размещены разрешения на строительство, свидетельство о праве собственности на земельный участок, договора с ресурсоснабжающими организациями (свет-газ-вода) — на сайте http://skorokvartira.ru/ по своему жилому комплексу я все это нашел, что сыграло роль.
Так же на сайте меня интересуют фотоотчеты и даты под фото: во-первых, видно как именно они строят (и что было построено до вашего объекта), а во-вторых, по датам под фото можно понять темпы. Увы, темпы строительства могут меняться — до кризиса ИП Глумов строил шустрее, чем сейчас.
Банки-партнеры — если стройка имеет аккредитацию в банках, это важный довод «за». Потому что банки проводят первичную проверку участка, типа разрешенного строительства и балансы компании-застройщика. Наличие хотя бы одного банка-партнера, который аккредитовал стройку — это хороший знак. У ИП Глумова таких банков нет, они только собираются начинать работать в ипотекой, поэтому данный пункт меня несколько беспокоил.

сайт СкороКвартира
сайт СкороКвартира

С сайтом важно понять еще одну вещь: важен не столько сам сайт, сколько сравнение с сайтами других строительных компаний. Когда я смотрел сайты «СК Компаньон» (Яблоновский) и «ЖСК Подсолнух» (Яблоновский), где в качестве «партнеров» указывались поставщики кирпича, окон, бетона — становилось понятно, что контора-то перед нами хилая.
5) Сколько у компании объектов?
Хороший вопрос, многие не понимают, зачем он нужен? Дело в том, что частные застройщики часто строят по принципу пирамиды: часть денег от текущего объекта пускается на закладку нового — открываются продажи, что позволяет одновременно строить уже два объекта. Некоторые настолько увлекаются этим приемом, что ведут одновременно по 10-15 строек (темпы, конечно, оставляют желать лучшего). Но главное здесь то, что если ваш объект не последний в череде проектов, то с продаж последующих строек застройщик сможет довести до ума начатые проекты. Это актуально в кризис (то есть сейчас). Застройщику важно сдавать дома, т.к каждый сданный дом — это положительные отзывы в соцсетях и на форумах, а значит и новые продажи. Кто не верит — почитайте отзывы об «Анит-Сити» (Краснодар). Элитная стройка в центре города не может продать ни одной квартиры из-за массы негативных отзывов на основном форуме Краснодара: покупателям нравится объект и его местоположение, но они читают в сети плохие отзывы о застройщике «Модуль Инвест» и меняют свое решение.
Про СкороКвартира — я брал в ЖК Первый (литер 2), после этого были заложены еще два дома, что является позитивным моментом.
6) Есть уже сданные объекты — это то, на чем погорают многие клиенты. Новички на рынке жилья часто имеют свойство переоценивать свои силы и недооценивать расходы. Чисто экономически этот фактор можно перевести на русский язык так: Процент банкротств среди новых строительных компаний гораздо выше, чем у имеющих опыт работы. Исключение составляют лишь «мнимые» новички — формально новые юридические лица, которые создаются опытными застройщиками под конкретный проект.
7) Сдает вовремя — раньше этот пункт был важен. Сейчас из-за кризиса даже крупные застройщики переносят сроки (причем, некоторые из них могут делать это вполне себе законно из-за особенностей ФЗ-214 и правил публикации проектной декларации). Особенно сложная ситуация в городе у Европеи — по некоторым объектам просрочка чуть не год-полтора. С ЖК Каскад у ССК вышла очень большая просрочка. У частных застройщиков просрочки еще больше и носят более массовый характер. Для примера начинающий инвестор может почитать отзывы о «ЖСК Зеленый город» (Новая Адыгея), «СК Компаньон» (Яблоновский) и «ЖСК Рада» (Краснодар). В моем случае просрочка тоже приличная — 4 месяца, однако на фоне других она выглядит не так печально. Правда, радости это все равно не доставляет: каждый месяц простоя — это 12000р недополученной прибыли от аренды. Ладно хоть я покупал за наличные, а не в ипотеку — иначе бы пришлось ежемесячно платить по кредиту, не имея жилья.
8) Детские площадки, паркинг, придомовая территория — это бич всех частных застройщиков. Многие из них в погоне за прибылью до минимума ужимают размер парковки, а детские площадки есть только в рекламных проспектах. Сравните два реальных двора — первый в пгт.Яблоновский, ул. Космическая д. 88

Яблоновский Космическая 88
Яблоновский Космическая 88

Второй в г.Краснодар, ул. Мусоргского д. 6 (район ТЦ Лента, частный застройщик)

Краснодар, ул. Мусоргского д.6
Краснодар, ул. Мусоргского д.6
Краснодар, ул. Мусоргского д.6
Краснодар, ул. Мусоргского д.6

Разница настолько очевидна, что проще доплатить пару сотен тысяч и жить в нормальном доме с нормальным двором. Но ведь люди не думаю об этом при покупке!?

Я проверял данный список на нескольких частных застройщиках (стоп-фактор — 3 и более «нет»). Он оказался довольно простым и удобным, так что предлагаю вам использовать его в своей практике. В моем случае, хотя мне и было очень страшно вкладывать по предварительному договору купли-продажи, показатель 6/8 (всего 2 «нет») успокаивал. Ну, и тот факт, что я живу рядом, постоянно заезжаю на объект, там почти всегда кто-то есть (кроме периода май-августа 2016) — тоже вселял уверенность. Сейчас дом почти готов, хотя задержка составила уже более 4 месяцев (и будет больше, т.к надо цеплять коммуникации к готовому дому). Буду ли я рисковать еще с частными застройщиками? Сейчас нет, но когда получу ключи, сделаю ремонт и сдам эту квартиру в аренду — почему бы и нет?!

СкороКвартира Яблоновский
СкороКвартира Яблоновский

PS: Нашел старое видео — когда еще не был сдан ЖК Первый лит.1 (а ЖК Первый лит.2 только котлован залили) — видео Октябрь 2015г! Быстро строят — 14 месяцев от котлована до сдачи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: