Малый бизнес в России с нуля

Квартира от СкороКвартира: стоит ли брать у частного застройщика? Часть 2

Среда, 14 декабря 2016

Говоря о частных застройщиках Краснодара, нельзя не упомянуть о таких потаенных вещах, которые известны только агентам.
Речь идет о “подводном мире” строительства, от которого зависит – будет ли сдан дом вовремя, будет ли он сдан вообще и какое у клиента будет свидетельство (по суду или нет). Почему именно о частной застройке – потому что она дешевле, а любой покупатель ищет более дешевые варианты при прочих равных. Для наглядности я буду иллюстрировать каждый пункт примерами из моей прошлогодней покупки жилья у ИП Глумов (СкороКвартира, пгт.Яблоновский, Адыгея).

Идеальный частный застройщик – это
1) Имеет разрешение на строительство
2) Земельный участок в собственности
3) Центральные коммуникации (особенно, водоотведение – т.е. канализация)
4) Есть сайт
5) Ваш объект не является последним или единственным объектом застройщика. Дом не является высотным/многоподъездным.
6) Есть уже сданные объекты
7) Сдает вовремя
8) У дома есть придомовая территория, паркинг, детская площадка.
Вы можете сказать, что это действительно идеальный застройщик и такого не бывает – но нас будет интересовать не “бывает/не бывает”, а насколько близко выбранный вариант к идеалу. Этот опросник из 8 пунктов полезно использовать, если вы хотите купить квартиру от частного застройщика. Если хотя бы в 3 пунктах будет стоять “нет” – нужно трижды подумать, стоит ли делать покупку? А пока смотрим пятиминутный обзор типичного частного застройщика в пригороде Краснодара.

Теперь, давайте обсудим каждый из этих параметров с точки зрения “подводных камней”, то есть как оно бывает на самом деле в Краснодаре в 2016г.
1) Строительство с разрешением – в последние годы шла большая работа со стороны администрации, чтобы частных застройщиков обязать строить по общепринятым нормам. Были и круглые столы с застройщиками, и показательные порки (снос готового шестиэтажного дома в Краснодаре – ЖК “Кадетский”, а так же масса сносов небольших домов). Поэтому совсем беспредела, когда стройка осуществляется без разрешения, теперь стало меньше. Чаще всего у застройщика имеется разрешение на строительство, но он хитрит: вместо частного трехэтажного жилого дома возводится многоквартирный дом. Или вместо трехэтажного многоквартирного дома строится пятиэтажный – первый этаж цоколь, последний мансарда.
Я с таким сталкивался на примере ЖК Береговой, пос. Новая Адыгея – последний этаж узаканивали через суд, его распродали спустя полгода после завершения строительства. Здесь на Юге это нормальная практика. К слову, при выборе СкороКвартиры я тоже читал документы – у ИП Глумова разрешение на многоквартирный дом, но не на пятиэтажный. Поэтому цоколь и мансарду он будет узаканивать задним числом.
2) Земельный участок в собственности – с этим раньше было много махинаций, т.к закон позволял застройщику иметь участок или на праве собственности (что дорого), или на праве аренды (на 49 лет). Второе было куда проще и дешевле, чем многие и пользовались. Однако с 2014г законодательство разрешает строить только на участках в собственности – никаких лазеек. Это лучше для рынка, но хуже для покупателей – за землю надо платить, эти деньги “зашиваются” в стоимость готовых квартир. Как назло, именно в конце 2014г начался экономический кризис, который (вкупе с ужесточением правил строительства) усложнил жизнь строительным компаниям.
При выборе частного застройщика среди прочего я рассматривал “СтройКомплекс” (ИП Емтыль, ИП Совмиз) – в итоге, оказалось, что там земля не в собственности. Вообще, довольно просто проверить, является ли объект самовольной постройкой – почти каждый населенный пункт имеет карту незаконного строительства. Для пгт.Яблоновский ее можно найти на официальном сайте Администрации: http://adm-yabl.ru/p/p245/

Самовольные постройки

Самовольные постройки

Обратите внимание на п.6 – это знаменитый памятник незаконному строительству “ЖСК Подсолнух”, про который будет очень полезно почитать любому начинающему инвестору в недвижимость (запрос “ЖСК Подсолнух Адыгея”)
3) Центральные коммуникации – сейчас проще построить кирпичную коробку, чем протянуть к ней свет-газ-воду. И если воду можно получить из скважины, то вот увести использованный стоки – большая проблема. Большинство частных застройщиков ведут деятельность в “частном секторе”: выкупают избушку-развалюшку, сносят ее и строят дом прямо по обрезу участка. Как легко догадаться, в частном сектора нет центральной канализации, поэтому для слива стоков используют “септики”. В продвинутом варианте это система из двух емкостей (для жидкостей и “твердостей”), а в самом простом – обычные бетонные кольца, закопанные в землю. Причем, в рекламных проспектах это называется “ЛОС – локальные очистные сооружения”. Но вы-то теперь знаете, что это такое.
В СкороКвартире меня привлекло то, что там уже центральная канализация – уже построенные дома зацеплены на коллектор, строящиеся дома будут цепляться к нему же.

СкороКвартира канализация

СкороКвартира канализация

4) Сайт – казалось бы, ерунда. Но из сайта можно многое почерпнуть. В частности, на сайте могут быть размещены разрешения на строительство, свидетельство о праве собственности на земельный участок, договора с ресурсоснабжающими организациями (свет-газ-вода) – на сайте http://skorokvartira.ru/ по своему жилому комплексу я все это нашел, что сыграло роль.
Так же на сайте меня интересуют фотоотчеты и даты под фото: во-первых, видно как именно они строят (и что было построено до вашего объекта), а во-вторых, по датам под фото можно понять темпы. Увы, темпы строительства могут меняться – до кризиса ИП Глумов строил шустрее, чем сейчас.
Банки-партнеры – если стройка имеет аккредитацию в банках, это важный довод “за”. Потому что банки проводят первичную проверку участка, типа разрешенного строительства и балансы компании-застройщика. Наличие хотя бы одного банка-партнера, который аккредитовал стройку – это хороший знак. У ИП Глумова таких банков нет, они только собираются начинать работать в ипотекой, поэтому данный пункт меня несколько беспокоил.

сайт СкороКвартира

сайт СкороКвартира

С сайтом важно понять еще одну вещь: важен не столько сам сайт, сколько сравнение с сайтами других строительных компаний. Когда я смотрел сайты “СК Компаньон” (Яблоновский) и “ЖСК Подсолнух” (Яблоновский), где в качестве “партнеров” указывались поставщики кирпича, окон, бетона – становилось понятно, что контора-то перед нами хилая.
5) Сколько у компании объектов?
Хороший вопрос, многие не понимают, зачем он нужен? Дело в том, что частные застройщики часто строят по принципу пирамиды: часть денег от текущего объекта пускается на закладку нового – открываются продажи, что позволяет одновременно строить уже два объекта. Некоторые настолько увлекаются этим приемом, что ведут одновременно по 10-15 строек (темпы, конечно, оставляют желать лучшего). Но главное здесь то, что если ваш объект не последний в череде проектов, то с продаж последующих строек застройщик сможет довести до ума начатые проекты. Это актуально в кризис (то есть сейчас). Застройщику важно сдавать дома, т.к каждый сданный дом – это положительные отзывы в соцсетях и на форумах, а значит и новые продажи. Кто не верит – почитайте отзывы об “Анит-Сити” (Краснодар). Элитная стройка в центре города не может продать ни одной квартиры из-за массы негативных отзывов на основном форуме Краснодара: покупателям нравится объект и его местоположение, но они читают в сети плохие отзывы о застройщике “Модуль Инвест” и меняют свое решение.
Про СкороКвартира – я брал в ЖК Первый (литер 2), после этого были заложены еще два дома, что является позитивным моментом.
6) Есть уже сданные объекты – это то, на чем погорают многие клиенты. Новички на рынке жилья часто имеют свойство переоценивать свои силы и недооценивать расходы. Чисто экономически этот фактор можно перевести на русский язык так: Процент банкротств среди новых строительных компаний гораздо выше, чем у имеющих опыт работы. Исключение составляют лишь “мнимые” новички – формально новые юридические лица, которые создаются опытными застройщиками под конкретный проект.
7) Сдает вовремя – раньше этот пункт был важен. Сейчас из-за кризиса даже крупные застройщики переносят сроки (причем, некоторые из них могут делать это вполне себе законно из-за особенностей ФЗ-214 и правил публикации проектной декларации). Особенно сложная ситуация в городе у Европеи – по некоторым объектам просрочка чуть не год-полтора. С ЖК Каскад у ССК вышла очень большая просрочка. У частных застройщиков просрочки еще больше и носят более массовый характер. Для примера начинающий инвестор может почитать отзывы о “ЖСК Зеленый город” (Новая Адыгея), “СК Компаньон” (Яблоновский) и “ЖСК Рада” (Краснодар). В моем случае просрочка тоже приличная – 4 месяца, однако на фоне других она выглядит не так печально. Правда, радости это все равно не доставляет: каждый месяц простоя – это 12000р недополученной прибыли от аренды. Ладно хоть я покупал за наличные, а не в ипотеку – иначе бы пришлось ежемесячно платить по кредиту, не имея жилья.
8) Детские площадки, паркинг, придомовая территория – это бич всех частных застройщиков. Многие из них в погоне за прибылью до минимума ужимают размер парковки, а детские площадки есть только в рекламных проспектах. Сравните два реальных двора – первый в пгт.Яблоновский, ул. Космическая д. 88

Яблоновский Космическая 88

Яблоновский Космическая 88

Второй в г.Краснодар, ул. Мусоргского д. 6 (район ТЦ Лента, частный застройщик)

Краснодар, ул. Мусоргского д.6

Краснодар, ул. Мусоргского д.6


Краснодар, ул. Мусоргского д.6

Краснодар, ул. Мусоргского д.6

Разница настолько очевидна, что проще доплатить пару сотен тысяч и жить в нормальном доме с нормальным двором. Но ведь люди не думаю об этом при покупке!?

Я проверял данный список на нескольких частных застройщиках (стоп-фактор – 3 и более “нет”). Он оказался довольно простым и удобным, так что предлагаю вам использовать его в своей практике. В моем случае, хотя мне и было очень страшно вкладывать по предварительному договору купли-продажи, показатель 6/8 (всего 2 “нет”) успокаивал. Ну, и тот факт, что я живу рядом, постоянно заезжаю на объект, там почти всегда кто-то есть (кроме периода май-августа 2016) – тоже вселял уверенность. Сейчас дом почти готов, хотя задержка составила уже более 4 месяцев (и будет больше, т.к надо цеплять коммуникации к готовому дому). Буду ли я рисковать еще с частными застройщиками? Сейчас нет, но когда получу ключи, сделаю ремонт и сдам эту квартиру в аренду – почему бы и нет?!

СкороКвартира Яблоновский

СкороКвартира Яблоновский

PS: Нашел старое видео – когда еще не был сдан ЖК Первый лит.1 (а ЖК Первый лит.2 только котлован залили) – видео Октябрь 2015г! Быстро строят – 14 месяцев от котлована до сдачи.

Задать вопрос/оставить заявку

Добавить комментарий

(не будет опубликован)