Долго ли, коротко ли, но вот и настал тот день, когда Сбербанк поздравил меня с приобретением еще одной квартиры. Это 6-й по счету объект недвижимости: до этого было 4 квартиры и 1 гараж. А еще до этого (в 2013) я начал работать с недвижимостью в Ижевске.
Сделка была сложная:
1) квартира находится в Адыгее (в том же районе, где я брал все остальные объекты)
2) собственник живет в Ижевске
3) я живу в Москве (без регистрации, что усложняет задачу)
4) у собственника большие проблемы с ФССП. Короче, у него арестованы все счета, вплоть до счета, с которого он платит ипотеку.
Последний год-полтора он не может платить за свой объект — неверно выбрал размер первоначального взноса. Из-за этого у него квартплата (аренда) ниже, чем платежи по ипотеке (на 7 тыс в мес). Для примера, у меня еще один товарищ есть с такой же квартирой, который иначе распределил нагрузку — в итоге, у него аренда перекрывает ипотеку с запасом.
Как купить квартиру?
Ну, прежде всего я нашел продавца — это мой знакомый. Я его назову «Капитан Титаника» — в целом, объект беспроблемный, но чуваку не повезло и он напоролся на айсберг. В общем, по бизнесу в Ижевске его продинамили (выступил поручителем по чужому кредиту). Из-за этого возникли проблемы с банками — первоначальный должник из-за кризиса обанкротился и уехал в Запоинск, а у поручителя арестовали разом без малого все. Он даже ипотеку платить не может, там приходится через сотрудников Сбербанка чуть ли не вручную вносить деньги на счет!
У меня такая история с арестами счетов была в 2013г, та еще жесть: тоже из-за бизнеса немного попал и «бывшие партнеры» решили на меня свесить все висяки. Тогда это длилось чуть не полтора года, причем в активной фазе борьбы с арестами я умудрился оформить 2 ипотечных кредита (!!! высший пилотаж ёпта, учитесь). Но это другая история — чуваку из этой истории повезло меньше, чем мне. Поэтому впереди у него была перспектива потерять его арендную квартиру: был период, когда у него более 3 мес висела задолженность перед банком и уже подключился Отдел взыскания просроченной задолженности.
В этот момент мы проговорили, что лучше я выкуплю объект по остаточной стоимости, погашу все его долги (он там еще у знакомых 40тыс занимал, по ипотеке долги были), буду платить платежи на время переоформления (хоть как-то кредитная история начнет выправляться — суммарно около года я делал эти платежи). А иначе бы объект забрал банк, он не получил бы вообще ничего, плюс испорченная кредитная история и долги.
Проблемы, которые сопровождали сделку, я уже описывал. Это ППЦ, такой сложной сделки у меня не было! Повезло, что сработала команда: в Ижевске был очень крутой риэлтор, который помогал разруливать возникающие с банком проблемы. Был очень хороший друг, который сам работает в Сбере и который помогал провернуть все в банке. Был доверенный человек (даже двое) в Адыгее, который участвовал в сборе документов (выписки, оценка, справки) и регистрации сделки. Наконец, у меня было достаточно много времени и упорства, чтобы не бросить всё это к чертям.
Начали все в ноябре. До этого я в уме уже представил все. С прежним собственником мы все обговорили еще летом 2017г, но я по работе постоянно уезжал в командировки и просто некогда было заняться. Ипотеку за него я платил уже тогда.
Первый шаг: подал заявку в Сбер. Квартира была в ипотеке в Удмуртском Сбере. Я получал зарплату на карту Сбера. У Сбера есть сервис удаленной подачи заявок DomClick.Ru В общем, вопросов куда подавать документы — у меня даже не возникало. Пока я отсканировал все документы, пока разобрался с регистрацией в DomClick — подавал заявку я из офиса на работе (рабочий день уже кончился), за 20 мин до начала какого-то междусобойного корпоративчика. Помню, девочки меня уже тормошили, мол, пошли с нами — а я с умным видом говорил, что вот сейчас документы на ипотеку сдам и пойду.
Увы, с DomClick отлично работают только простые сделки — для всего остального нужны риэлторы (или мозги). У меня было и то, и другое. В общем, из-за того, что IP компьютера был московским, заявка ТРИ раза уходила в Московский Сбер. Мне звонили, поздравляли с одобрением (2,65млн одобрили, кстати), я объяснял, что квартира в залоге у Удмуртского Сбера — расстраивались и советовали подаваться еще. Короче, после третьего раза уже вручную отправили ее в Ижевск и, наконец-то, одобрение пришло от Удмуртского Сбера.
Сбор документов по квартире.
Это было небыстро, потому что только к февралю заявка попала в Ижевск. А в феврале я в стране толком и не был: сперва Флорида, потом Дубай, в марте уезжал в Англию и Улан-Батор. В таком режиме документы собираются медленно. Еще сложность была в том, что прежний собственник не особо следил за документами — он прислал что есть, но все равно часть документов пришлось восстанавливать. Этим занимался кореш в Адыгее, который управляет всеми остальными квартирами. Все это время квартира сдавалась в аренду, я использовал арендные платежи для погашения ипотечных платежей.
Арест ФССП
Я не мог купить квартиру за наличный расчет, потому что у собственника было арестовано все. Тут надо знать про Сбербанк — есть банки, которые сотрудничают с ФССП по письменным обращениям. Тут еще есть время что-то успеть замутить. А Сбер работает по электронным каналам связи — блокриуется все моментально.
Решение пришло случайно: в очередной раз возвращаясь из командировки, познакомился в Аэроэкспрессе с Замначальника Отдела взыскания просроченной задолженности Сбербанка из Астрахани. Он подсказал, что правильнее обратиться к сотрудникам аналогичного отдела в Ижевске, погасить просроченную задолженность. Затем перекинуть старое обременение на новое (новая Закладная — это я сейчас делаю, примерно 2 мес займет). Так и сделали: дольше, дороже, но надежнее — меньше всего я бы хотел выкупить квартиру и узнать, что ее арестовали Приставы.
Проблемы.
Сбер рассматривает клиентов в две стадии: сперва он рассматривает заемщика (со мной проблем не было), а потом сам объект (тут проблем было вагон). Например, по требованию андеррайтера необходимо было иметь прописку в регионе регистрации Закладной. Для меня это был трабл: я зарегистрирован в Адыгее, живу в Москве. Пришлось ехать в Ижевск, делать временную регистрацию у знакомого риэлтора, ждать 4 дня (привет ГосУслугам), пока получу сам бланк Временной регистрации. Пришлось брать отгулы на работе (я только приехал из Улан-Батора), ехать поездом в Ижевск, жить там у брата 4 дня, потом самолетом обратно в Москву и на работу. Хотя, с другой стороны, в этом были и плюсы: отдохнул, подбухнул, покатался несколько раз на беговых лыжах, сходил в стриптизклубчик (это потом имело весьма приятные последствия).
Сделка.
Сама сделка прошла без меня. Мы с женой обложились доверенностями со всех сторон: доверка на риэлтора в Ижевске на подписание документов в Сбербанке, доверенности на представителей в Адыгее на регистрацию в Росреестре. Даже не уверен, что я был в стране в момент самой сделки — по-моему как раз летел из Лос-Анджелеса в Москву, когда риэлтор 6 мая подписал вместе с прежним собственником документы в банке.
Вот когда в Росреестр подавали документы — точно был в стране, т.к там возникли проблемы. Девочки в МФЦ затупили, назадавали кучу вопросов и в итоге приостановили сделку мне уже в самом Росреестре (ну, в Адыгее все по-знакомству работу получают, я и не удивлен). Спас друг из Сбербанка — он просто позвонил с сотового в адыгейский Росреестр, представился, объяснил ситуацию и ответил на все их вопросы. В итоге, приостановление отменили и через 13 дней документы были готовы (да, знаю, что надо было 5 рабочих дней, но это же Адыгея =)))
Постсриптум.
27 июня пришла смс о том, что Сбер перевел мне свою часть кредита. К этому времени документы экспресс-почтой прибыли риэлтору в Ижевск, он отнес все в банк вместе с собственником. Предоставили расписку о том, что сумма первоначального взноса получена (по факту я ее перевел позже, там тоже косяк был, чуть не переплатил 55тыс). Я уже буду платить ипотеку за себя. Платеж снизился с 18 до 14 тыс. При этом, срок кредитования тоже уменьшился. Сильно снизилась процентная ставка (у прежнего собственника ставка была между 12 и 13 процентов, у меня 9). Мне прибавилось 890.000 ипотеки (еще 565000р и 580000р по старым объектам висят). Аренда все равно ниже ипотеки (на уровне 10-11тыс+коммуналку сверху платят арендодатели), но меня это мало волнует — хочу поменьше процентов заплатить. Кстати, да — тоже буду платить частично досрочно (вот скоро 100тыс возврата по налогам должны прийти).
Итоги: если сперва сделка казалась выгодной (выкупная цена была низкая), то в итоге год спустя по потраченным деньгам сделка вполне рыночная. За год я прилично переплатил процентов: разница между старыми и новыми платежами 4тыс/мес или 48тыс/год. Плюс дополнительные расходы: 5000р представителю в Адыгее, 5000р за Отчет об оценке, сколько-то за госпошлины и выписки (около 3000р), 5000р по огромной дружбе знакомому риэлтору в Ижевске (за подписание документов в банке и еще кучу мелкого геморроя). Риэлтор реально продешевил, я ему был готов тысяч 20 дать за его головняки, но он сознательно отказался — мы давние друзья, это не первая сделка. Еще 2500р в виде подарка сотруднице Сбербанка, которая получила новых седых волос на этой сделке со мной. Ну, и новые страховки и то да сё связанное со владением ипотечной квартирой.
Стоило ли это все делать?
Думаю, что да — очень полезный опыт. Разрулил проблему у двух хороших людей (там целая предыстория с этой ипотекой, тоже поручители были). Купил еще один объект под аренду, что тоже укладывается в мою стратегию. Еще раз проверил старые связи: это как мускулы — если их не напрягать, то они атрофируются. Клево провел время со стриптизершами — будет что вспомнить в старости! Так что ребята, недвижимость — это не только прибыльно, это еще и интересно!
