Малый бизнес в России с нуля

Инвестирование в квартиры: критерии подбора

Воскресенье, 15 марта 2015

Одна из причин, почему я начал этот блог – в сети очень мало качественной информации о инвестировании в квартиры. Лично я сколько перелопатил всякого инфо-говна – не сказать словами! Было немало сайтов из серии “ленивый инвестор”, которые ведут школьники – сумма инвестиций там около 20-30 копеек. Объект – всякие Памм-счета, бинарные опционы, форекс-шморекс. И всегда две-три статьи о квартирах – из серии “Новостройки растут” и “Можно сдавать в аренду”. Малопознавательные блоги, скажу вам.
Второй тип – это инфобизнесмены типа Мрочковского. По правде, сказать, ожидал от него намного больше. Но даже в платном курсе много воды и всяких идей из серии “а вот еще можно сделать так”. Идеи – это, конечно, хорошо. Их он продавать умеет. Но по делу очень мало.
Мне, к тому же, интереснее почитать практический опыт, а не рассуждения худощавых короткостриженных ребят. Поэтому в блоге я делюсь своими экспериментами: сколько ипотек можно заиметь, как купить квартиру в другом регионе, как удаленно сделать ремонт и сдать ее в аренду. Сегодня расскажу, как я выбираю квартиры под покупку.

Критериев у меня несколько:
Во-первых, ликвидность квартиры. Часто она определяется площадью и ценой. Чем дороже и больше квартира, тем меньше клиентов хотят ее купить. Тем ниже ликвидность.
К сожалению, людей с небольшими деньгами больше, чем людей богатых по-настоящему. Поэтому элитную квартиру сложнее продавать, чем обычное типовое жилье. Собственно, поэтому мне нравятся маленькие однушки 28-36кв.м Так же нравятся студии, но это более скользкая тема – ликвидность их существенно ниже, т.к. это “недо-квартира”.

инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры

Во-вторых, меня интересуют недооцененные районы. В каждом городе есть районы, которые считаются крутыми. Почему? Да бог его знает, просто все вокруг говорят, что там круто жить. Иногда это действительно так (район ЮМР-Юбилейный в Краснодаре, мкрн.Столичный на Кунгурцева в Ижевске), а иногда это не соответствует действительности (Центральный микрорайон в Краснодаре, Куркино в Москве, Ильфата Закирова в Ижевске). Поэтому я не особо верю рекламе: еду сам, смотрю, гуляю, хожу пешком. Т.к. у меня мелкий сын, то нередко мы совмещаем прогулки с семьей с исследованием нового микрорайона. Сыну в этом плане вообще повезло: он уже у нотариусов побывал, несколько раз пересек границу РФ, покупал-продавал жилье, общался с застройщиками – и все это в возрасте до полутора лет!
Недооцененным может быть не только квартира, но и конкретный дом в этом районе. Например, ужасный район, но отдельно взятый дом хороший, квартиры чистые-аккуратные – это интересно. Так же бывает наоборот: хороший район, но отдельно взятый жилой комплекс просто гетто – такое у меня есть под боком. Сравните ниже

инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры

ЖК Звездный и жилые дома на Гагарина 161 – находятся на расстоянии 800м друг от друга. Но один – приличные дома, чистые дворы, зелень, хорошая управляйка и состоятельные жильцы. Второй – гетто под аренду, супер-эконом жилье, асфальто-бетонный двор, никакого обслуживания, грязь, мусор и сломанная детская площадка.

инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры


инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры

В-третьих, я смотрю на масштабы застройки. Мне нравится, когда мой дом – последний в жилом комплексе. Это значит, что уже не будет грязи, строительного мусора и вечного шума от стройки. Это так же значит, что предложение в данном районе ограничено – “от застройщика” всегда можно купить дешевле на этапе котлована, чем “от инвестора” на сдаче. Если я купил квартиру, а рядом еще три котлована – покупать будут их. Поэтому если такого жилья тут больше не будет – это очень хороший знак.
Вообще, районы с массовой застройкой я стараюсь избежать. В них легко купить, их рекламируют, их пытаются подсунуть неопытные риелторы – им кто больше % платит, того они и продают. И раз уж зашла речь о риелторах: вы же понимаете, что вам надо не самое продаваемое, а самое выгодное. Поэтому лучше не обращаться в лоб к первому попавшемуся риелтору, а работать с кем-то “своим”, проверенным. Кто будет учитывать ваши интересы, а не побыстрее снимать комиссионные. Рынок риелторских услуг не одинаков. Есть новички, ест опытные ребята. У стажера всегда много времени и мало клиентов, он будет втюхивать вам попосовые стройки. У эксперта много клиентов и нет времени. К нему не всегда можно попасть. Зато такие ребята, как Максим Вдовушкин (мой риелтор в Ижевске), всегда знают, где вдали от шума и рекламы продаются вкусные объекты! Я не шучу, даже сейчас в Ижевске можно купить за 1100 однушку 32кв.м – но такие предложения не рекламируются, они просто быстро раскупаются.

инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры

Продолжая тему про массовую застройку – мне больше по душе невысокие дома. И в сравнении 16-23 этажных высоток и небольших 3-5 этажных домиков, мои предпочтения на стороне последних. Причины две: когда сдается 16-23 этажный дом, на рынок сразу выходит много типовых квартир. В т.ч. от других инвесторов, как и вы. И вы начинаете между собой конкурировать за покупателя, в т.ч. снижая цены. Когда же дом мелкий, то квартир выходит на рынок мало и продать проще именно по нужной цене.

инвестирование в квартиры

инвестирование в квартиры

Во-вторых, новостройка – это не только самые выгодные цены (на ранней стадии), но и самые большие риски. Помните об этом, ведь именно инвесторы несут риски, что объект “встанет”. При этом риск, что не достроят 16-23 этажный дом (или сильно задержат) гораздо выше, чем такой же риск по 3-5 этажному дому. Там нечего задерживать – сам строительный объем маленький.
Вот исходя из таких расчетов я подбираю себе объекты для покупки.
Кроме этих параметров мне важно понимать, кто будет у меня там жить и что этому человеку важно: как доехать, какие рядом магазины, сколько надо отстоять светофоров и мини-пробок? Чем меньше светофоров – тем лучше, потому что проще проехать лишний километр по прямой, чем отстоять 2 светофора на участке в 50м.
Желаю вам успехов, следите за новостями.

Задать вопрос/оставить заявку

2 комментария

  1. Амаду:

    Вот посмотри – толковый портал по недвижимости habrealty.ru Там даже описывается практический пример покупки дома в Черногории

Добавить комментарий

(не будет опубликован)